La compraventa de viviendas en España requiere de una serie de trámites legales y de gastos propios que varían en función de la forma de pago, de la Comunidad Autónoma donde se encuentre y si se trata de vivienda nueva o de segunda mano. En este artículo te explicamos cada uno de los costes a asumir, como referencia general, a la hora de adquirir una vivienda.

Antes de entrar en detalle, si se va a comprar una vivienda de segunda mano, recomendamos solicitar previamente una Nota Simple en el Registro de la Propiedad para ver su estado y las cargas: si tiene hipoteca o si está alquilada por ejemplo. Es importante que aparezca la fecha del contrato de compraventa para que no sea nulo, una vez adquirida la misma.

Si la adquisición es de una vivienda nueva, esta operación puede hacerse en régimen de promoción o de cooperativa, pero antes de escoger una de las modalidades es importante asesorarse previamente de las condiciones legales de cada una acudiendo a un abogado especialista en compraventa de viviendas, con el objetivo de ver cuál se ajusta más a los intereses y conveniencia del comprador, valorando los pros y contras.

Una vez hechas las consideraciones previas, pasamos a detallar los costes que deben asumir el comprador, el vendedor y el banco en caso de hipoteca, a la hora de formalizar una compraventa de vivienda.

¿Cuáles son los gastos que debe afrontar el adquiriente en una compraventa de vivienda?

Cuando se hace una operación de compraventa de vivienda, el comprador debe afrontar una serie de gastos que dependerán de la forma de pago:

Compraventa de vivienda al contado:

Escrituración: la parte compradora de una vivienda asume este coste, que viene marcado por la ley. En principio, el Código Civil expone de forma clara quién asume los gastos de escrituración, ya que el artículo 1455 dice lo siguiente:

Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contra

Notaría: consiste en los honorarios que hay que abonar por los servicios que realiza la notaría, denominados aranceles. Los precios por cada escritura pública de compraventa, vienen fijados por el Estado y depende del precio del inmueble. En caso de contratar hipoteca este gasto lo asume el banco.

Registro: la inscripción en el Registro de la Propiedad le corresponde asumirlo a la parte compradora. Se trata de una cuantía fijada por el Estado, que varía en función del precio del inmueble o de la localidad.

Cuando se produce una transmisión de la propiedad de un inmueble, se requiere su inscripción en el Registro de la Propiedad. En principio no es obligatorio pero dado su importancia a la hora de otorgar su titularidad y en caso de reclamaciones de dominio, siendo de gran importancia si se pretende hipotecar el inmueble.

El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y actúa como ente que certifica de todo lo que afecta a la finca. Sirve para mantener todas las garantías jurídicas ante terceros.

Salvo pacto en contrario, el coste de la inscripción corresponde al comprador según ley.

Impuestos: se pueden aplicar dos tipos de impuestos en función de si el inmueble es nuevo o de segunda mano:

• Vivienda nueva: se abona el 10% de IVA con carácter general sobre el precio pagado, o el 4% si se trata de una vivienda de protección oficial.
• Vivienda de segunda mano: En estos casos se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que varía en función de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, pudiendo ser de entre el 6% y el 11,5% y que debe abonarse antes de los 30 día desde la fecha de adquisición.

Gastos de la inmobiliaria: si se realiza la compraventa a través de una inmobiliaria, debemos añadir al cálculo de gastos su porcentaje de gestión.

Compraventa de vivienda con Hipoteca:

Si se va a comprar una vivienda en régimen de hipoteca, el comprador debe afrontar los siguientes pagos además de los mencionados anteriormente:

Gastos de tasación: que realiza una asociación homologada y supervisada por el Banco de España. Estos gastos incluyen una parte fija y otra que varía dependiendo del tipo de inmueble y otros factores.

Comisión de apertura: también se contabiliza entre los gastos de la hipoteca la comisión que cobra el banco al cliente por la concesión de la hipoteca, que oscila entre el 0,5% y el 2% del capital prestado, aunque en algunos casos la entidad puede eliminar esta comisión.

Nota simple o Certificación registral: La primera es meramente informativa y el segundo es un documento público que contiene mayor información y da fe del contenido del registro.

Gastos que le corresponde asumir a la entidad bancaria que concede la hipoteca

Las entidades bancarias deben asumir los siguientes gastos cuando conceden un préstamo hipotecario:

Gastos de notaría: de carácter obligatorio para cualquier hipoteca que se formalice en documento público. Los aranceles notariales se determinan por ley y la cifra final varía según la cuantía de la operación, el número de folios de la escritura y la copia expedida.

Gastos de registro: la hipoteca, junto a la vivienda, tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad, en la que dicho trámite supone el pago de unas tasas, estipuladas por ley y que varían en función de las características de la hipoteca.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Es un impuesto que grava los actos jurídicos que se documenten, entre ellos los documentos notariales. La cantidad varía según el importe de la hipoteca y de la comunidad autónoma, que suele ser entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (el capital más los intereses y los gastos).

Gastos de gestoría: la entidad bancaria encargará a una gestoría que realice la tramitación de la inscripción de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la liquidación de los correspondientes impuestos.

¿Qué gastos debe asumir la parte vendedora?

Como vendedor de una vivienda, a la hora de escriturar debe hacerse cargo de los siguientes gastos relacionados con la compraventa:

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: Este Impuesto se paga en función del valor catastral, por lo tanto varía según la revalorización del terreno y de los años que el vendedor haya tenido la vivienda.

Notaría: según ley le corresponden los gastos de otorgamiento de la escritura, salvo que se pacte lo contrario.

Gastos de la inmobiliaria: La comisión que haya pactado con la inmobiliaria por su gestión de intermediación.

Otros: debe hacerse cargo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas si los hubiera, IRPF y Certificado de Eficiencia Energética/Cédula de habitabilidad