Para poder denunciar a la comunidad de vecinos por humedades provenientes de zonas comunes, necesitarás encargar un informe pericial que certifique el origen del daño y enviar un burofax al presidente o administrador solicitando el arreglo; si no recibes respuesta o no actúan, el siguiente paso sería acudir a los MASC y a la vía judicial.
Los daños por humedades más habituales, que corresponde solucionar a la comunidad, suelen ser causados por filtraciones en fachadas y tejados o roturas de tuberías, canalones o bajantes.
¿Cómo saber si las humedades surgen en elementos comunes del edificio?
Para averiguar si las humedades provocadas proceden de un elemento común o privativo, te dejamos una serie de consideraciones a modo de guía según el tipo de humedades que suelen aparecer en el hogar:
- Accidentales: se originan al romperse alguna tubería, en forma de suministro o de desagüe, debido a la calidad de los materiales, por un mal mantenimiento o haberse realizado una reparación deficiente. Si esto ocurre, lo más inmediato es dar aviso a la Comunidad o al Administrador de Fincas, informando de su detección, para que reparen o repongan la tubería dañada. La propia Comunidad debería encargarse de todo y no poner ninguna pega para arreglarlo, ya que afecta a todo el edificio.
- Por filtración: suelen ser las más habituales, su origen principal es debido a una mala impermeabilización del exterior del edificio de pisos, manifestándose en forma de humedades en azoteas, cubiertas, juntas de dilatación y muros que están en contacto con el terreno. El agua se filtra desde el exterior a través de un elemento estructural del edificio, como las paredes exteriores o fachadas, provocando la aparición de humedades en el interior de la vivienda.
- Por condensación: suelen aparecer en las paredes que dan al exterior debido a un aislamiento deficiente. Se manifiestan como manchas cuando el contraste de temperatura o la humedad ambiental (como el rocío) traspasan los muros y esquinas hacia el interior; dado que la solución definitiva requiere mejorar el aislamiento térmico de la envolvente del edificio, la responsabilidad de la reparación recae sobre la comunidad de propietarios.
- Por capilaridad: provienen de los materiales de construcción utilizados, como el tipo de madera, hormigón o ladrillo, e incluso porque el tipo de cemento. Se observan en forma de manchas horizontales.
Cómo demostrar que las humedades provienen de un elemento común y cuantificar los daños
Para saber con certeza, antes de denunciar a la comunidad de propietarios, que las humedades provienen de zonas comunes, es muy importante seguir los siguientes consejos legales:
- Elaborar un informe pericial a través de un perito que nos indique el coste del arreglo.
- Ponerse en manos de un abogado especialista en comunidades de vecinos para hacer un estudio de viabilidad jurídica, en el que se analiza el importe principal de daños cuantificado y detallado en el documento pericial, junto a los perjuicios indirectos como pueden ser no poder arrendar el piso, el coste de tener que desalojar la vivienda por riesgo de daños físicos, salud o destrozos, mudarse a otra casa u hotel mientras duren las obras y el de otros daños materiales.
¿Necesita denunciar a su comunidad por humedades?
Cómo reclamar y/o denunciar a la comunidad de vecinos los daños por humedades
Una vez identificado que los daños son por humedades provenientes de zonas comunes, el siguiente paso es actuar con rapidez informando al administrador para evitar que el problema escale. La falta de una intervención inmediata no solo genera daños estéticos como manchas y malos olores, sino que puede comprometer la seguridad estructural al debilitar los muros de carga o provocar riesgos eléctricos graves si el agua alcanza el cableado o el foso del ascensor. Además, la proliferación de hongos supone un riesgo directo para la salud de los residentes, lo que acabará derivando en una reparación mucho más costosa y compleja.
El artículo 20.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a atender las reparaciones urgentes e informar inmediatamente al presidente y resto de propietarios:
1. Corresponde al administrador:
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Pasos para reclamar y/o denunciar a la comunidad de propietarios:
Notificación formal:
El primer paso es poner en conocimiento de la comunidad de propietarios la situación, mediante envío de correo electrónico o burofax al administrador o al presidente, requiriendo la intervención inmediata para su subsanación o la celebración de una junta extraordinaria para solucionar el problema.
Si la reparación de las humedades no puede esperar por hacer inhabitable la vivienda, se pueden hacer las obras oportunas y repercutir esa factura a la Comunidad.
Es importante destacar que la comunidad de propietarios debe actuar de oficio y ejecutar las obras necesarias para la reparación de humedades, sin requerir acuerdo previo de la Junta, siempre que el coste repercutido anualmente no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, conforme a lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
Junta ordinaria:
Si la reparación no es de carácter urgente y la comunidad no da respuesta alguna o hay retrasos en la obra, antes de denunciar los daños por humedades por la vía judicial, hay que esperar a la celebración de una junta ordinaria para dejar constancia de la situación.
Requerimiento y oferta vinculante:
Desde la entrada de la Ley de eficiencia Procesal, antes de demandar, se debe acreditar haber acudido a alguno de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) para intentar alcanzar un acuerdo amistoso, de lo contrario la demanda será rechazada.
Reclamación judicial:
Si no se alcanzó acuerdo en el MASC, toca plantearse la opción de denunciar a la Comunidad de vecinos. Lo más probable es que tenga que ser ante el Juez para que obligue a ésta a realizar las reparaciones y dejar la propiedad en el estado anterior a las humedades, o a asumir el coste de la reparación llevada a cabo por el propietario.
Plazos para poder denunciar a la comunidad de vecinos por humedades
Existen distintos plazos de garantía en relación con los daños derivados de elementos comunes de un edificio:
- 10 años: para daños estructurales que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos esenciales.
- 3 años: para defectos de habitabilidad, que comprenden los supuestos más habituales, como humedades, ruidos, olores, deficiencias de aislamiento o problemas en el uso de garajes.
- 1 año: para defectos de acabado o terminación.
- 5 años: para exigir responsabilidad a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes.
Ahora bien, estos plazos no determinan automáticamente el plazo para reclamar, ya que este dependerá del tipo de reclamación a ejercitar:
- Si la reclamación se fundamenta en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los plazos de garantía serán de 10, 3 o 1 año según el tipo de daño, y el plazo para demandar será de 2 años desde que se manifiestan los daños.
- Si se trata de una acción de responsabilidad extracontractual (artículo 1902 del Código Civil), el plazo es de 1 año desde que se conoce el daño y la identidad del responsable.
- En caso de reclamación frente a la comunidad de propietarios por incumplimiento de su deber de conservación (obligación legal o estatutaria), podría considerarse una acción de carácter contractual, con un plazo de 5 años (tras la reforma del artículo 1964 del Código Civil en 2015).
Dicho lo anterior, en la mayoría de los supuestos de daños por humedades en régimen de propiedad horizontal, los tribunales suelen aplicar el plazo de 1 año, al encuadrarlos dentro de la responsabilidad extracontractual.
Hola. Vivo en alquiler desde hace muchos años cuando visitamos la primera vez el piso estaba recién pintado vamos que no se veían las infiltraciones. Pues bien al paso de los años y mas en los últimos 5-7 años ya van a mas. Mi madre lo puso en el conocimiento de los proprietarios y hasta del administrator, vino un dia un señor del seguro de la finca eso hara un año y desde entonces ninguna solución y ahora el olor a moho y las paredes verdes cada dia van a mas… mi madre volvió a llamar a los proprietarios pero dicen que llame ella al administrator cosa que no veo normal porque son ellos los dueños, total nadie hace nada ni dan solución solo yo me mato limpiando paredes todo el santo dia… y aun asi para nada. Donde podría reclamar esto o solución a este problema ? 😟😓
Gracias saludos!
Estimada Andrea: el siguiente paso recomendable sería iniciar una reclamación extrajudicial formal por escrito a los propietarios, como arrendadores, exigiendo que reparen de forma definitiva las humedades y el moho, advirtiendo que, de no hacerlo, se podrá ejercitar una acción por incumplimiento contractual (art. 21 de la LAU), con posibles consecuencias como: exigencia de obras, reducción de renta o incluso resolución del contrato, según la gravedad.
El administrador de la finca no sustituye ni exonera a los propietarios de su responsabilidad frente al inquilino. Si el problema afecta a elementos comunes, son ellos quienes deben gestionarlo con la comunidad o su seguro. Nuestra recomendación es dejar constancia por escrito de forma inmediata (burofax o similar) y, si no hay solución, valorar ya la vía judicial.
Buenos días,
Tengo una duda respecto a si la responsabilidad de unas humedades antiguas la debe asumir el propietario anterior o la comunidad. Se trata de un último piso recientemente comprado cuya cubierta exterior no es transitable. Cuando se procede a hacer mantenimientos en el piso, se cayeron pedazos del techo y se observaron vigas oxidadas. Se llevó a cabo una prueba de estanqueidad en la cubierta (reparada hace 4-5 años) y queda claro que las humedades no se deben a infiltraciones actuales, sino que están relacionadas con un mal mantenimiento y la no retirada de material humedecido de años anteriores. ¿Quién debe asumir estos costes cuando se tratan de humedades provenientes de años atrás de las que no hay constancia que las hubo?
Muchas gracias,
Saludos
Estimada Marta: En principio, si las humedades tienen su origen en defectos estructurales o en un mantenimiento deficiente de elementos comunes (como la cubierta), la responsabilidad suele corresponder a la comunidad de propietarios, aunque el daño sea antiguo. Solo se podría reclamar el deterioro al anterior propietario si éste conocía el problema y no lo declaró.
Hola, tengo una terraza cerrada por antiguo propietario y me llega infiltración del suelo de la terraza de arriba a mi techo de terraza, hay grietas, fisuras en la fachada que baja a mi techo, suelo del vecino. El administrador dice que son elementos comunes por lo que lo tiene que reparar la comunidad. Tras avisarle hace más de un año y varios emails incluido al presidente no han resuelto el problema y dice no se acuerda, perdió los emails. Tras la junta de propietarios volvió a salir mi tema y me dijeron lo iban a arreglar, sigue pasando el tiempo y que si aprueban presupuesto, que si ya me llamará el paleta, se aprueba y sigue pasando tiempo, ahora que no pueden contactar con el inquilino, creo son todos excusas para alargarlo. Tenemos una Derrama prevista el año que viene y me dijo esperara, lo que le dije que no puedo esperar tanto ya que serían más de 2 años. Mi seguro les ha enviado emails, burofax y no dicen fecha de la obra, siempre poniendo excusas. Se tienen que coordinar el inquilino y el paleta y no consiguen contactar, cuando le digo que están en casa y el paleta puede pasar, no dice nada. No me dan fecha y no quiero esperar otro año con moho en mi techo que se hace más grande tras las lluvias, pero si demando también durará hasta que dictaminen un año. Estoy preocupada y con baja moral en todo esto ya pasa el tiempo y sigo igual. Que puedo hacer?
Estimada Sonia: si las filtraciones provienen de elementos comunes (terraza, fachada), la comunidad es responsable de repararlas, incluyendo los daños causados en tu vivienda. Si tras múltiples avisos no actúan, puedes enviar un requerimiento formal (burofax) advirtiendo de acciones legales, y si siguen sin actuar, reclamar judicialmente la reparación y los perjuicios. A veces, iniciar el proceso es lo que acelera la solución. Si necesitas ayuda para ello, podemos orientarte. Un saludo
Buenos días.
Mi consulta es sobre unas humedades que han aparecido en el techo de la plaza de garaje de un vecino, después de estudiar las causas estas provenían de la zona del desagüé de mi patio, concretamente de un fallo de la manta asfáltica, yo vivo en un bajo con un patio en forma de L, una parte es cubierta del garaje comunitario y otra es patio con tierra. Mirando las escrituras no deja claro que zona es de mi propiedad y cual es comunitaria, pedimos las documentación de división horizontal y tampoco lo deja claro. Según el administrador de fincas dice que eso es mío, y que lo tengo que reparar yo, pero hablándolo con un abogado, mirando las escrituras y la documentación de división horizontal me dice que eso es de la comunidad y que yo no tengo que hacer nada, aun así sigo preocupado y con dudas.
¿Qué puedo hacer? es un tema que me tiene preocupado porque afecta a un vecino y eso si no se arregla pronto va a ir a más. He pedido presupuesto de su reparación y es muy caro, e incluso la empresa que vino a verlo para darme un presupuesto le extraño mucho que tuviera que asumir yo el coste de esa reparación.
Un saludo.
Estimado Sergio, gracias por tu consulta. Al tratarse de una cuestión sobre la que ya has consultado con un abogado aportando documentación, por razones deontológicas y de respeto al secreto profesional, no podemos emitir una opinión adicional ni intervenir sin vulnerar dichos principios. En caso de querer una segunda opinión formal, tendrías que contactarnos por privado.
Buenos días, vivo en un ático con terraza privada que se cerró e incorporó en parte a la vivienda hace más de 30/40 años, obra realizada por el propietario anterior( hay dos áticos y ambos se cerraron hace muchos años). Ha aparecido en una pared interior dela vivienda (anteriormente murete de la terraza que no ha sido modificado) una humedad debido al mal mantenimiento de la fachada. Según el seguro comunitario al que avisó el administrador hace 3 meses, ellos no lo cubren por el tipo de póliza contratada pero si determinan que es una filtración por mala conservación de la fachada, y la parte interior no la cubren porque no llega a superar la franquicia de la póliza, por lo que el administrador ha pedido presupuesto a una empresa reparadora. Después de estos tres meses con gestiones tanto por el administrador como yo mismo, el presidente no firma el arreglo y valora que hay que llevarlo a junta, que será dentro de 9-10 meses, que yo pague el arreglo de la parte interior y que en junta se vea si es la comunidad quien asume el pago porque al no ser terraza actualmente, no corresponde. ¿A quién corresponde el pago de la reparación de la humedad en la pared de mi vivienda y la reparación de la fachada? Si arreglo la parte interior que me afecta en mi vivenda sin estar reparada la fachada, eso puede volver a ocurrir… ¿Qué pasa si en junta no se decide reparar fachada? ¿Puede el presidente paralizar una gestión que el administrador ha puesto en marcha de forma adecuada? ¿Qué pasos tendría que seguir? Muchas gracias de antemano. Un saludo
Estimada Carmen, gracias por tu consulta. La responsabilidad de reparar la fachada y los daños causados por su mal estado (como la humedad en tu vivienda) corresponde a la comunidad y el presidente no puede paralizar gestiones necesarias iniciadas por el administrador. Te recomendamos requerir formalmente la reparación de la fachada y si no obtienes respuesta favorable, exigir una junta extraordinaria o impugnar la decisión del presidente. Si lo anterior no da resultado, deberías planteare emprende acciones legales para exigir la reparación y el pago de los daños causados.
Hola, en una comunidad algunos pisos tienen las terrazas cerradas y otros no (originales) y los pisos que estan debajo tienen los techos de las terrazas con humedades. Mi pregunta es sobre cuales terrazas con desperfectos debemos arreglar y cuales no (entiendo que las que estan descubiertas arriba son pago de la comunidad, pero si hay una terraza cubierta arriba, entonces el pago es por el propietario de arriba al propietario que tiene abajo la terraza abierta con techo destrozado(?))
Gracias
Estimada Concepción: Cuando se producen filtraciones o humedades en terrazas dentro de una comunidad de propietarios, es fundamental determinar el origen del daño y la naturaleza jurídica de la terraza afectada. Si la terraza es un elemento común de uso privativo, la comunidad suele ser responsable de su conservación estructural, mientras que el mantenimiento ordinario recae en el usuario. No obstante, cuando se han realizado cerramientos no autorizados o modificaciones estructurales sin el consentimiento de la comunidad, el propietario que ejecutó dichas obras puede ser responsable de los daños que generen a terceros, incluyendo a los vecinos de plantas inferiores. Por tanto, habría que analizar si los cerramientos de las terrazas cuentan con autorización de la comunidad o no, si existe una alteración del uso o configuración original del edificio y la localización exacta de la filtración y su causa (estructura, impermeabilización, etc.).
Buenos días,
Mi consulta es por desesperación.
Tengo un bajo (sótano), vendidos como locales (merenderos), llevamos unos años que cuando llueve de forma abundante, más bien de tormenta, siempre se inunda, ya nos han cambiado en más de una ocasión las puertas y jambas por estar negras de moho, pero no se arregla el problema.
En la última visita de un técnico, nos dijo que esas filtraciones (el agua sale del suelo como si fuera una fuente), es motivado por que las bajantes de la comunidad vecina están rotas y todo el agua cae en la calle y se filtra.
Hablado con la otra comunidad, deciden que como sólo pasa cuando llueve mucho pues que no van a hacer nada puesto que es muy caro.
En la noche del sábado a eso de las 20.00 h cae una tromba de agua y volvemos a tener nuestra propiedad llena de agua, la del vecino y todo el pasillo comunitario que a nadie le debe importar.
La impotencia es terrible y nadie nos da una solución.
Estimada Pilar: este tipo de daños, cuando son consecuencia de un mal estado de elementos comunes de un edificio colindante, pueden dar lugar a reclamaciones legales por responsabilidad civil extracontractual. En estos casos, se recomienda actuar en varias fases:
1. Informe técnico completo: Es fundamental contar con un informe pericial que determine el origen del problema, su evolución y los daños causados. Si ya dispone de un informe de un técnico que haya identificado las bajantes como causa, sería conveniente ampliarlo o completarlo para poder usarlo como prueba.
2. Requerimiento extrajudicial: A continuación, se debería remitir un requerimiento formal a la comunidad responsable, instándoles a reparar las bajantes defectuosas y a indemnizar los daños causados. Este requerimiento se tiene que realizar mediante burofax para dejar constancia fehaciente.
3. Reclamación judicial. En caso de que el responsable persista en su negativa a actuar, habría que interponer una demanda judicial por daños y perjuicios. Asimismo, si los daños son graves y continuados, podría solicitarse una medida cautelar para evitar nuevas inundaciones.
Hola, vivo en un bloque de vecinos de 4 plantas y el mío es el último. Mi bloque está junto con otros 2 bloques. Desde octubre ( estamos en marzo)tengo filtraciones por varios sitios del piso y desde octubre hablando con la comunidad y el seguro de esta para que lo arreglen. Hace un tiempo que pusieron el ascensor que es donde han pasado siempre para arreglar la cubierta, pero ahora dice que no se puede pasar por ahí. En el caso del otro bloque pasa exactamente lo mismo no se puede pasar por el ascensor y el único sitio de paso es otro bloque de al lado, pero los vecinos hicieron una reunión y decidieron no dejar paso para arreglar mi cubierta. Estoy desesperada porque cada vez llueve más y por el techo ya se filtra bastante agua. Que me aconseja? A quien denuncio? Porque el administrador de mi comunidad ha dado por echo que solo se puede entrar por el bloque que no da paso. Y en vez de interponer una denuncia lo ha puesto en trámite en los juzgados de forma urgente…..pero con lo que tardan antes se me cae el techo encima. Tengo 85 años.
Estimada Francisca: lamentamos la situación que está viviendo y dadas las circunstancias consideramos que debería ponerse en manos de un abogado de su confianza para: 1) enviar un requerimiento formal a la comunidad instándole a dar una solución urgente en un plazo máximo de 20 días y que en caso de no proceder se iniciarán las acciones legales pertinentes. 2) informarse de la demanda interpuesta en los tribunales de justicia por parte de la comunidad para conocer el objeto de la reclamación y al demandado.
Buenos días,
Compré mi piso en 2022 y en la habitación de matrimonio que es esquinera me sale moho debido a humedades por condensación.
Este problema lleva afectando a la comunidad desde hace muchos años debido a que la fachada está mal aislada sin cámara de aire y solo mide 15 cm.
El seguro de mi piso no se ha querido hacer cargo de los daños ocasionados a un armario que se llenó de moho y no quieren subsanar con SATE el problema de la falta de impermeabilización, y mi seguro tampoco ya que me comentan que es un problema provocado por la fachada ( un elemento común).
En este caso, puedo denunciar a la comunidad? Ayer se realizó la junta extraordinaria y la solución es que cada uno se busque la vida…
Estimada Lorena: Para impugnar un acuerdo de la Junta sobre daños en el edificio, es fundamental que el acta refleje de forma clara y motivada las razones por las cuales se considera un problema de la parte privativa y no de una zona común. Además, se recomienda contar con un informe técnico que respalde dicha posición. Si existe discrepancia con la decisión adoptada, es posible acudir a la vía judicial dentro del plazo de tres meses desde la notificación del acuerdo, conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En el caso de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, el plazo será de un año.
Hola don josé, mi pregunta es :vivo en un edificio de 4 plantas las tres primeras plantas son de 4 pisos , yo estoy en el ultimo que es el cuarto y el ultimo , soy la unica propietaria con «humedades» han venido los del seguro particular pero dicen que es condensación , soy la unica propietraria con este problema , este edificio como yo vivo en el ultimo y mi piso da a dos calles porque es una esquina , en un lado mi pared , esta descubierta y esta a la interperie y solo son ladrillos que no tienen ninguna protección. mi pregunta es debe pagar la comunidad mi problema?
Estimada Maru: En base a la Ley de Propiedad Horizontal, las fachadas y muros exteriores del edificio son elementos comunes, por lo que su mantenimiento y conservación corresponden a la Comunidad de Propietarios. Si la falta de protección en la pared exterior es la causa de las humedades y no una deficiencia en el interior de tu vivienda, la comunidad debería asumir la reparación. No obstante, si el seguro ha determinado que el origen del problema es condensación y no filtraciones desde el exterior, se consideraría un problema privativo y por tanto te correspondería asumirla. Para aclararlo, sería recomendable un informe pericial que determine con certeza el origen del daño.
Buenas tardes, tengo filtraciones de agua en un garaje sobre todo cuando llueve salen manchas en el suelo y cuando hace buen tiempo se seca el techo de mi garaje está a ras del suelo de la calle, entonces yo pienso que el agua entra por hay lo he comentado al presidente y al administrador, y me dicen que como garaje es mío Que es mi problema, también ha aparecido un agujero en la pared de la fachada que no sé si es una tubería vieja, pero ahí sí que filtra agua llueva o haga sol entonces no sé de dónde será
Estimado Pedro: según la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa vigente, las filtraciones de agua deben analizarse en función de su origen: 1) Filtraciones desde elementos comunes, como la fachada o la impermeabilización del suelo de la calle, cuya reparación corresponde a la comunidad de propietarios. 2) Si el problema proviene de un elemento privativo (como el interior de su garaje), será responsabilidad del propietario. Por lo tanto, lo mas recomendable en este caso es solicitar una inspección técnica para determinar el origen exacto de las filtraciones y así aclarar si la responsabilidad corresponde a la comunidad o a ti.
Hace un año tengo una humedad provocado por el terrado de mi comunidad. Lo he denunciado varias veces, pero todo sigue igual. ¿ No existe un fondo de obras? ¿ el presidente o el administrador pueden autorizar la obra.
Muchas gracias por el buen quehacer de Uds. Fernando
Estimado Fernando, las Comunidades están obligadas a disponer de un fondo de reserva, en base a la Ley de Propiedad Horizontal, de al menos un 10% del presupuesto anual. La decisión de su uso suele requerir la aprobación de la junta de propietarios, salvo casos de urgencia pudiendo hacer uso directamente el presidente o la Administración de Fincas, y al no ser este el caso, es necesario celebrar una junta extraordinaria para tratar el tema objeto de tu consulta. Una vez agotada todas las vías amistosas, no te quedarán más opciones que interponer una demanda contra la Comunidad.
Un propietario comenta ahora que le arreglemos unos desperfectos de una humedad que tuvo hace 4 años y no había informado de nada hasta ahora cuando ya no se le puede pedir al seguro que lo arregle, ya que resulta que la propietaria de arriba tenía la terraza antigua y le debió filtrar agua pero como no dijo nada (el vecino que tiene humedad) hizo la terraza nueva y ahora ya no tiene humedad. pero claro después de tanto tiempo y al no saber cuanto tiempo tuvo la humedad activa. el arreglo es de 600 euros. Tengo yo que pagar la derrama cuando ha esperado tanto tiempo y se podría haber arreglado a través del seguro?
Estimada Marga, entendemos que nos escribes en calidad de presidenta de la comunidad. En primer lugar habría que determinar la procedencia de la humedad, si es general o particular, después habría que revisar el título de propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad para ver si la terraza es un elemento privativo o común, y finalmente la cobertura del seguro. Con todo ello se podría determinar de quién es la responsabilidad y quién tendría que asumir el coste del arreglo.
Buenos días,tengo una humedad en el techo de arriba de mi local comercial.Llame a mi seguro y me dijo que era del vecino de arriba.El seguro del vecino vino a verlo(abriéndome el techo para ver la humedad) y me comento que la humedad proviene de una bajante interna comunitaria de las cocinas, que lo tenía que reparar la comunidad ,que con lo que le habia comentado el vecino no tenia que desconfiar de el (el hombre no es facil tratar con el)bien ,pues llama mi seguro al administrador de la finca para informarle de la situación y le comenta que mandara a alguien para que lo mire que seguramente es el mismo problema que estaban teniendo otros vecinos de una bajante .Bajante que está por fuera en la pared y es cierto que la cambiaron por que yo vi que la habían cambiado.La cuestión es que al ver que no envia a nadie a mirarme lo mio le informo a mi seguro ,este llama y le comenta que no tenia conocimiento de ello y que el problema no es de su competencia. que es del vecino de arriba.Mi seguro me ha dicho que le pida la póliza de la comunidad al administrador.Que hago si este se niega?por qué el problema no es mio y lo estoy sufriendo yo .aunque desde que está abierto el agujero en el techo no hay rastro de agua que me ahiga entrado en el comercio (se nota seco ) se ve que es Puntual y lleva ya unos 2meses el agujero que me abrió el seguro del vecino. Este me dijo que si me entraba agua o no se querían hacer cargo que venía y me lo cerrada el otra vez.pero yo quiero que se solucione el problema y que no me vuelva a salir.ya que en algunas otras ocasiónes( algunos años atrás) en 2 ocasiones salió la humedad tal cual y el administrador de la finca hizo que lo reparara el seguro de la comunidad pintado la humedad alegando que había ocurrido puntualmente debido al desborde de la tubería ya que había llovido muchísimo en esos casos y eso era puntual que no suele pasar nunca.Este año ha sido un año muy seco que no ha llovido y a salido la humedad igual que las anteriores veces.Aunque no descarto que cuando llueva muchísimo como en alguna ocasión se agrave mas la humedad ,pudiendo ser ambas cosas.
Que me aconseja usted que haga?
Estimada Lara: lo primero que habría que hacer es solicitar formalmente al administrador de la finca una copia de la póliza de seguro de la comunidad. Si se negara, habría que requerírsela mediante burofax para tener respaldo legal, si es a través de un abogado mejor. Paralelamente, es recomendable que insistas a través de tu seguro para que presione al administrador o explore opciones de mediación. Dado que parece haber antecedentes relacionados con la bajante comunitaria, la comunidad podría ser responsable, especialmente si el problema es recurrente. Si el administrador sigue sin actuar o el problema persiste, podrías necesitar iniciar un procedimiento judicial.
Buenos días,
Hace 3 años la Comunidad reparo a su cargo las humedades de la planta baja, con informe, proyecto, arquitecto, levantando el piso y saneando todo el material , etc., al parecer por capilaridad, recientemente las humedades han vuelto a aparecer, y el propietario a reclamar a la Comunidad.
¿La Comunidad tiene la obligación de soportar estos gastos cada 3 años?
Muchas gracias.
Estimado Juan Carlos: La Comunidad de Propietarios es responsable de la adecuada conservación y mantenimiento de los elementos comunes del edificio (art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si las humedades provienen de elementos comunes, la Comunidad debe repararlas nuevamente. Sin embargo, si el problema persiste tras una reparación anterior, es recomendable analizar si se trata de un defecto en la ejecución de la obra previa o si la causa subyacente no se ha solucionado completamente, en este caso, se podría reclamar a la empresa que realizó la reparación si existe garantía. Para determinar la responsabilidad concreta, es aconsejable contar con un informe técnico actualizado.
Hola, tengo humedades en dos habitaciones a raíz de una obra del patio común mal realizada. La comunidad tiene que denunciar a la empresa ya que se desentiende. Tenemos una administradora de fincas, el presidente no se ha podido contactar con él en ninguna ocasión. Como debe proceder la administradora de fincas para darme una solución a mi problema, ya que la dilatación en el tiempo de una solución cada vez me causa más perjuicios
Estimada Isabel, entendemos que ya se realizaron las gestiones previas para determinar el origen de las humedades, tanto con tu seguro de hogar como con el de la Comunidad. El paso siguiente es exigir al administrador de fincas que se encargue él de la gestión de la reparación de las humedades, según el artículo 20.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, pero si ya has intentado lo anterior y no ha surtido efecto, lo siguiente sería enviarle un requerimiento en forma de burofax redactado por un abogado especialista.
Un tubo de agua me produce una gran gotera,en mi local. La comunidad aprueba la reparación.
Tengo que yo pagar esa reparación ya que soy el afectado .
Estimado Javier, para este tipo de situaciones hay que observar si es una tubería que tiene acometida en el interior del local o si son acometidas de la calle hacia la vivienda, hay que ver el título constitutivo y el acuerdo de junta junto a su presupuesto. Si ha sido por un mal estado de la estructura recae en la Comunidad pero si es por un mal uso o falta de mantenimiento recae en el propietario.
Buenos dias, hay humedades en un edificio con fachada ventilada , en mi casa está hasta la ropa del armario húmeda.
A quién reclamo todo esto? Si ya han pasado 10 años desde la obra ?
Gracias de antemano
Estimada Ane, para determinar las causas y la responsabilidad es imprescindible obtener pruebas mediante un informe elaborado por perito especializado, que permita dar base jurídica para iniciar un proceso legal que demuestre la aparición de defectos de construcción por humedades en la vivienda y con carácter general, quien es el agente de la edificación que ha intervenido en el proceso de construcción, que permita determinar la responsabilidad del daño.