En la mayoría de las comunidades de propietarios se dan situaciones frecuentes que conllevan multitud de conflictos legales. Normalmente las situaciones que pueden darse suelen ser entre los propios vecinos o entre uno o varios residentes con la Comunidad de propietarios, siendo el más habitual el impago de un vecino o de varios de ellos de las cuotas de comunidad.

El pago de la cuota de comunidad de propietarios, tal como dice la ley, es algo obligatorio para sufragar los gastos comunes del edificio de viviendas, aclarando que el abono de tales cantidades corresponde única y exclusivamente al propietario de la vivienda, es decir que un inquilino no paga la cuota. Por tanto, el impago de las cuotas por parte de uno o de más vecinos ocasiona un perjuicio directo al resto de propietarios.

En todos los edificios de viviendas los titulares de las mismas tienen una gestión propia a través del presidente y en ocasiones con vicepresidente, junto al Administrador de fincas. Esa dirección general posee una serie de funciones determinadas por el estatuto de la Comunidad, si disponen de ello, en un documento privado elevado a escritura pública, y en caso de no haber tal documento, la Ley de Propiedad Horizontal da las pautas generales para regir una Comunidad de vecinos.

Consecuencias inmediatas de no pagar las cuotas de la comunidad de propietarios

Es importante saber que la ley impide al propietario moroso que pueda usar zonas comunes, como una sala de celebraciones o el acceso a la piscina o demás espacios comunes, como el gimnasio o pistas de pádel de la comunidad, tal como expone el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal, que impide el acceso a este tipo de instalaciones.

Además, la ley precisa que, aunque los morosos no hagan uso de las instalaciones comunitarias, no incluye otro tipo de sanciones.  Esto quiere decir, que la reforma no incluyó las medidas coactivas o sancionadoras que puede utilizar la comunidad de propietarios en caso de impago de cuotas para parte de veccinos. Por otro lado, no se puede llamar a la Policía para solucionar el problema al tratarse de un conflicto privado.

Una de las consecuencias por no pagar las cuotas de la comunidad viene indicada en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el impago de la cuota supone la privación de votar en las juntas de propietarios que se celebren. Los vecinos que no estén al corriente del pago podrán opinar, pero no ejercer el derecho al voto.

¿Cómo reclamar a los vecinos el impago de las cuotas de la comunidad de propietarios?

Antes de realizar cualquier tipo de reclamación o demanda a través de un abogado especialista en comunidades de vecinos, es importante distinguir si estamos ante un vecino que ha venido cumpliendo correctamente y ha sido un impago puntual o se trata un propietario que no paga regularmente la comunidad. Para ello, recomendamos averiguar si se trata algún tipo de error al cargarse la cuota de la comunidad como puede ser un cambio de cuenta bancaria no comunicado, se están cargando a una cuenta errónea ordenada desde la Administración de fincas, un problema de liquidez puntual o un simple despiste, por ejemplo.

Si el problema persiste, el paso siguiente sería enviar un recordatorio más formal por correo ordinario, email o mensaje al propietario informando de lo ocurrido y dando un plazo prudencial para que se abone lo debido, ofreciendo unas facilidades de pago a acordar.

De no obtener respuesta al comunicado por parte del vecino que no paga, el siguiente paso para reclamar es acudir a los instrumentos normativos que dispone la ley en estos casos:

Convocatoria de Junta de propietarios

Siguiendo los trámites habituales y exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en forma de comunicación, anuncio, celebración, votación y acta final del acuerdo, a fin de que los vecinos, entre otras cuestiones tengan conocimiento de la deuda y se puedan tomar las decisiones pertinentes.

En dicha Junta, debe determinarse lo siguiente:

• La aprobación de la certificación y liquidación de la deuda del vecino moroso.
• Autorizar al presidente a iniciar los trámites para la reclamación.

Elaboración del acta de la Junta

Redactar por escrito el acta que exprese los acuerdos a los que se ha llegado en dicha Junta, con expresa mención a la autorización al presidente para iniciar la reclamación al vecino que no paga.

El acta deberá recoger todos los aspectos que permitan darle validez legal, ya que debe cumplir todos los requisitos exigidos en la normativa, tales como comunicación previa, asistentes y quorum, fecha, cargos, convocatoria, puntos del día, resolución del acta final.

Notificación al vecino moroso de las cuotas no pagadas a la comunidad

Una vez celebrada la Junta, se deberá informar al respecto a la determinación de la deuda, mediante la determinación de los conceptos y sus importes debidos, con la fecha de los recibos impagados.

Existen dos tipos de comunicaciones a enviar:

Notificación a la parte deudora del acta de la Junta celebrada

Por los medios habituales, siempre y cuando quede constancia que el deudor ha tenido acceso a dicha comunicación (entrega personal en su domicilio, carta certificada…)

En caso de no haber surtido efecto la comunicación directa, se puede informar en el tablón de anuncios o en otros lugares visibles, cuidando de hacer la comunicación conforme a la Protección de Datos Personales.

Comunicación en forma de carta-burofax

De la certificación de la liquidación de la deuda elaborada por la comunidad, por conceptos e importes pendientes, es una forma de acción legal extrajudicial que servirá de requerimiento de pago previo a la interposición de la reclamación judicial.

El requerimiento de pago al deudor requiere de un escrito de la certificación-liquidación de la deuda, dando un plazo voluntario de unos días al deudor para que el mismo haga frente a la deuda.

Es importante advertir que la voluntad es de facilitar el cobro de forma amistosa evitando un juicio, y por ello se le advertirá que, en caso de no abonar la deuda en dicho plazo, se realizará la reclamación judicial de la misma.

Interposición de demanda judicial

En caso de haber transcurrido el plazo de pago voluntario de la deuda, el deudor no ha hecho frente a la misma, es posible la interposición de la correspondiente demanda judicial por el impago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

El procedimiento legal adecuado es el juicio monitorio, que consiste en la interposición de la demanda junto con la documentación pertinente, esto es, las facturas debidas.

Los documentos a aportar son el certificado de la deuda comunitaria, la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios: el acta de la junta celebrada determinando la deuda y el requerimiento de pago previo al deudor.

La figura del abogado para reclamar o demandar a los vecinos morosos el impago de las cuotas de la comunidad de propietarios

Una vez agotadas todas las vías amistosas para recuperar la comunidad el impago de las cuotas de los vecinos morosos, lo conveniente para que la reclamación por la vía judicial prospere favorablemente, sería acudir a un abogado experto en la materia para que analice el caso y las escrituras de la Comunidad de Propietarios, y determine las actuaciones legales a realizar.