Los vicios ocultos en viviendas son defectos que no se ven o manifiestan a primera vista cuando una persona se interesa por un inmueble que está a la venta. Es decir, suelen ser una serie de aspectos que no se ven cuando se muestra o se contrae el bien directamente, ya que son defectos imperceptibles en forma de imperfección, tara o daños.

En la mayoría de contratos que se firman en España, que son susceptibles de vicios ocultos, suelen ser los de compraventa de viviendas y coches de segunda mano, ya sea entre particulares o entre vendedor profesional y comprador consumidor.

Un vicio oculto ocurre cuando la parte vendedora conoce la situación de la vivienda y no informa de ello a la parte compradora antes de formalizar el contrato. La intención de omitir el estado real de un bien implica vender por un precio superior, ya que, si indica los defectos de la casa, tendría que vender por menos dinero o costear la reparación. Por tanto, si termina por no comunicar de la realidad del mismo y vende, el contrato que se haga puede incurrir en un fraude o mala fe contractual, siendo esto la base legal para demandar.

Si tras la adquisición del bien inmueble, surgen circunstancias ocultas en los seis meses siguientes a su firma, puede instar la resolución del contrato a favor de la parte afectada o pedir una reclamación por el gasto de las reparaciones realizadas más una indemnización por daños y perjuicios.

Para detectar que existe un desperfecto o daño que pueda originar una reclamación por vicios ocultos de viviendas, deben cumplirse una serie de aspectos enfocados en la habitabilidad del mismo:

• El vicio debe ser oculto: a priori y en un primer momento no es posible detectar su estado por el comprador.
• El vicio debe ser anterior a la venta: El comprador debe demostrar su existencia previa a la contratación de compraventa, es decir, que el desperfecto no se debe a una falta de cuidado al darle uso o un descuido en su mantenimiento, que haga pensar que ha sido a posteriori a la firma, sino que su aspecto perjudicial ya venía de antemano. La dificultad surge a la hora de probar cuál es el origen del daño.

Con todo lo antes expuesto, para que el comprador pueda reclamar los desperfectos debe demostrarlos mediante la averiguación de cuál es el origen, debiendo ser estos anteriores a la venta y con conocimiento de causa por el vendedor antes de entregar la vivienda, recayendo la responsabilidad en el mismo.

En caso de no tener las pruebas suficientes de existir vicios ocultos en la vivienda, el vendedor no tendrá que asumir tales defectos, ya que alegará que el comprador era sabedor de los mismos o que la causa de tales daños tienen su origen en el uso por el comprador.

Ejemplos más habituales de vicios ocultos en viviendas

Esta es una lista de los vicios ocultos que con mayor frecuencia se dan en viviendas.

Defectos originados por el agua:

Los más cotidianos suelen aquellos que ocurren en forma de humedades en paredes, filtraciones o goteras en el techo, que pueden tener origen en una mala impermeabilización, capilaridad, mal aislamiento térmico a través de tales paredes, pudiendo crear un choque térmico que provoca mucha condensación en el hogar, o puede deberse a una serie de defectos o poco mantenimiento en las cañerías, que deben arreglarse con rapidez.

Defectos de construcción, instalación de aires acondicionados, acabados en reformas:

Son problemas técnicos dentro del piso que afectan a aspectos puntuales, o incluso algunos problemas estructurales que causan movimientos en la vivienda en forma de grietas de una cierta importancia y que pueden afectar incluso a la propia seguridad de las personas que habitan la vivienda.

Defectos en el aislamiento térmico o deficientes aislamientos con el exterior, capilarización, etc.:

Estos defectos ocasionan humedades, una pérdida de energía al tener el aire encendido en verano o la calefacción en invierno y/o un mal aislamiento acústico con el exterior o entre pisos.

Defectos de pintura:

Mal acabado de pinturas, mala ejecución de los trabajos o por utilizar materiales de pésima calidad.

Defectos en la instalación eléctrica:

Trabajo deficiente o el uso de materiales en mal estado, como enchufes, instalaciones de aire o calefacción propia, etc.

¿Cómo reclamar los vicios ocultos de una vivienda?

Para poder reclamar los vicios ocultos detectados en una vivienda, la ley permite la interposición de diferentes acciones legales en función de la gravedad del desperfecto, conforme a la ley española:

Acción “quanti minoris”:

Se interpone cuando existen vicios ocultos que no impide residir en la vivienda. Esta acción sirve para reclamar al vendedor del inmueble una rebaja en el precio pagado en cuantía equivalente al coste de la reparación de los daños en concreto. Son casos como el camuflar los defectos visibles, haciendo “trampas” a la hora de enseñar el piso, no hacerlo en días de lluvias para que no se vean goteras, no enseñar los baños o no encender el aire para que no aparezcan humedades, o no encender la calefacción para que no se vea que no funcionan o se producen fugas, etc.

Acción “redhibitoria”:

Consiste en reclamar por un vicio oculto de especial gravedad que impide la habitabilidad en el domicilio, suelen ser casos con riesgo de daño físico como grietas o daños estructurales que afectan a la seguridad de los moradores de la casa. En estos casos hay que solicitar la cancelación del contrato de compraventa y la devolución de todo lo pagado por la vivienda (gastos de notaría, registros, impuestos, etc.) mediante la resolución del contrato.

Si debido al estado de la vivienda se declara en ruinas, eso implica que ha habido mala fe por parte del vendedor, conllevando la anulación de la compra de la misma. Junto a lo anterior, es posible recuperar el dinero de la compra y solicitar una indemnización por daños y perjuicios, en forma de gastos por ejemplo, el alquiler mientras tuvo que irse a otra vivienda y demás importes que se puedan valorar por no poder residir en la casa comprada.

Plazo o tiempo límite para reclamar vicios ocultos en una vivienda nueva y de segunda mano

Vicios ocultos en vivienda nuevas: 

Según el artículo 18 de la ley de ordenación de la edificación (LOE) el tiempo máximo para reclamar los vicios ocultos en una vivienda nueva son 2 años, respecto de los siguientes 3 tipos de garantía, a favor de los adquirentes:

• Garantía de 1 año los daños “materiales por vicios de construcción que afecten a la terminación o acabado de las obras”.
• Garantía de 3 años por daños “causados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad” (aislamiento térmico y acústico, humedades, etc.…).
• Garantía de 10 años los daños que afecten “a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio”.

Desde que se conoce el daño conforme a los criterios de 1, 3 o 10 años antes expuestos que dan objeto para la interposición de la demanda, debe hacerse toda la reclamación en un plazo máximo de dos años que empieza a contar desde que finaliza la construcción, que es de caducidad y no de prescripción.

Vicios ocultos en vivienda usada o de segunda mano:

El plazo para reclamar vicios ocultos en viviendas usadas o de segunda mano, según establece el código civil en su artículo 1490, es de sólo seis meses, pasado ese tiempo no podremos reclamar nada.

Conviene aclarar que esos 6 meses de plazo se refiere a un plazo de caducidad (no de prescripción), es decir que, si se enviase una reclamación amistosa mediante burofax u otra comunicación no se suspenderá el plazo y, por tanto, en caso de tener que interponerse una demanda judicial, debe hacerse inexcusablemente en el plazo de estos seis meses.

Existe una excepción al plazo de reclamación por vicios ocultos de viviendas, poco frecuente, que se aplica a casos con defectos de carácter grave, en caso de haber recibido algo distinto a lo comprado, existe la posibilidad de ampararse en el plazo de 5 años establecido por el artículo 1964 del código civil conocida como “aliud pro alio”, que es una “acción de una cosa por otra”.

¿Cómo podemos demostrar la existencia de vicios ocultos?

Es el aspecto más importante de cara valorar si hay objeto para reclamar o demandar en este contexto.

Tanto en el caso de que pretendamosreclamar por la “actio quanti minoris” como con la “actio redhibitoria”, lo primero que deberá hacer el comprador es gastar dinero encargando un informe técnico (confeccionado por un arquitecto, aparejador o perito) que determine el origen del problema, su alcance, si es reparable o no y el coste.

Una vez realizado ese informe hay que hacer un estudio legal, mediante un despacho de abogados especializado en compraventa de viviendas, para ver si hay viabilidad para reclamar ante un juzgado y preparar la correspondiente estrategia legal.