Las Comunidades de vecinos, son aquellas que se encargan de la gestión diaria de un edificio de viviendas, en forma de cuidado de espacios y elementos comunes, convocar juntas y demás funciones, siendo el desempeño de su cargo normalmente una tarea sencilla, sin embargo, en ocasiones existen una serie de situaciones que genera conflictividad, como las obras por ejemplo, que pueden acabar en demanda entre comunidad y propietarios y/o entre vecinos.

El objeto de demanda tiene que ver con labores cotidianas como las de mantenimiento, reparaciones u obras de mejora, que incluso se necesiten realizar reformas o aspectos tan importantes como la revisión de calderas e instalación eléctrica y demás adaptaciones normativas de la propiedad horizontal en eficiencia energética, seguridad y accesibilidad, todos estos supuestos no deberían generar problemas, sino embargo son los motivos que más conflictos generan.

La mayoría de obras que realizar una Comunidad en los edificios de viviendas tiene su origen en revisión de las ITE, mantenimiento, obras de cuidado y mejora en zonas comunes, accesibilidad de la vivienda, reparaciones y demás cuidados, que normalmente se resuelven sin dificultad y no acaban en conflicto con posterior demanda, en ocasiones acudiendo a la mediación vecinal o profesional, según los casos.

Otra serie de casos conflictos suelen ser con propietarios que deciden realizar obras en sus viviendas y que afectan a elemento comunes, y que si no se hace de manera correcta pueden acabar en demanda.

Obras en elementos comunes realizadas por un vecino que pueden acabar en demanda

Los casos más cotidianos en las obras más comunes que acaban en demanda por parte de la comunidad contra el vecino suelen ser las siguientes:

• Aquellas que no cuentan con autorización previa de la Junta por no disponer de un acta que lo permita, es decir, no han seguido los pasos previos en Junta de vecinos sencilla o Junta de propietarios para la propuesta y votación o el acuerdo aprobado no respeta el quorum y resultado necesario para su visto bueno.
• Las que infringen los estatutos de la comunidad o en su caso el titulo constitutivo.
• Las que violan leyes de seguridad, permisos, licencias urbanísticas o son contrarias a la propiedad horizontal.
• Obras particulares iniciadas en elementos privativos pero que terminan afectando a elementos comunes como parte del interior del edificio o la fachada por ejemplo, sin haber obtenido autorización de los demás comuneros o contradiciendo la normativa de los estatutos o del propio título constitutivo.

En ocasiones, hay propietarios que encargan obras menores que suelen acabar en los tribunales en forma de demanda porque han modificado la imagen exterior, han afectado a la estructura o rompen la estética del edificio, por ejemplo, instalando acristalamientos en terrazas, sin llegar a ser cerramientos, pero por el tipo de obra parece que han creado una habitación, ya que las licencias pedidas al Ayuntamiento no corresponden con la obra informada a la Comunidad.

Este tipo de casos son detectados por vecinos con viviendas con características similares, y que han acudido a su abogado o han puesto lo observado en conocimiento del presidente o del administrador de fincas y averiguan que lo realizado contradice la ley de propiedad horizontal, mediante un peritaje solicitado en Junta o ante el Administrador de fincas, debido a que afectan a la seguridad del edificio, o la instalación de construcciones pesadas en áticos que puede condicionar la seguridad o bloquear salidas de emergencia exteriores, porque se han hecho sin los estudios técnicos pertinente.

Obras realizadas por la comunidad que pueden acabar en los tribunales

Los elementos comunes de una finca cuya gestión corresponde a la comunidad son los siguientes:

• Los espacios generales tales como el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas.
• Elementos estructurales como pilares, vigas y muros de carga.
• Las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas.
• Las zonas comunes como el portal, las escaleras, porterías, pasos, muros y patios.
• Los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios comunes.
• Aquéllos que fueren de uso privativo como los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, e incluso las de aprovechamiento de energía solar.
• Los sistemas de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
• La detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
• Zonas como las escaleras, el vestíbulo, zonas exteriores, el garaje, etc.

La mayoría de los conflictos por obras en elementos comunes que acaban en demanda ante los juzgados tienen que ver con las siguientes cuestiones:

• Accesibilidad universal: adaptación y eliminación de barreras arquitectónicas.
• Seguridad del edificio y pasar la Inspección Técnica del Edificio (ITE).
• No llevar una adecuado mantenimiento y conservación del inmueble.
• No cumplir con las normativas aprobadas en cuanto a la adaptación del edificio a la normativa vigente o no hacer caso a los requerimientos instados.
• Obras obligatorias de división, agregación o segregación de pisos o locales.
• Obras iniciadas sin convocar junta, o sin ser aprobadas con quorum suficiente, sin autorización administrativa, etc.
• Realizar obras comunitarias sin proyecto.
• Asuntos relacionados con derramas.
• No atender las revisiones obligatorias para las instalaciones eléctricas, gas y las de prevención de riesgos: extintores, salidas de emergencia, puertas antincendios y ascensores.
• No cumplir con el presupuesto aprobado o un mal uso de los recursos por parte de la Comunidad.
• La dirección de la Comunidad pase facturas no justificadas o haga negocios en su mandato.
• No buscar sistemas de ahorro, que sustituyan los anteriores sistemas por unos más innovadores, eficientes y sostenibles.

¿Cómo evitar una demanda por obras en elementos comunes?

En general las demandas en este tipo de obras comunes, expuestos de forma resumida, son aquellos realizados en obras de conservación, reparación y rehabilitación.

Los desacuerdos sobre quién es el responsable de realizar y costear las reparaciones o el mantenimiento de áreas comunes o elementos compartidos son muy habituales.

Otro tipo de problemática que lleva a acudir a los tribunales está relacionado con problemas como el ruido excesivo por las obras o su realización en horarios y días no permitidos de forma constante.

Aunque muchos de estos problemas relacionados con obras en elementos comunes acaban en demanda, siempre se recomiendo previamente buscar alternativas a los juzgados, como son la resolución de conflictos extrajudiciales a través de la mediación o arbitraje, que son mecanismos más flexibles y económicos que la vía judicial, asesorados por un profesional.

En caso de no haber surtido efecto lo anterior el siguiente paso sería emprender acciones legales ante los tribunales acompañados de un abogado experto en cooperativa de viviendas. Eso no significa que ya solo pueda decidir el juez, sino que en cada fase del juzgado se puede negociar y homologar el acuerdo en el propio juzgado.