Abogado especialista en compraventa de viviendas en Madrid

A priori parecería que si se produce un incumplimiento, independientemente de la razón, no hay motivo para devolver el dinero una vez aceptada la oferta, pero eso es en condiciones normales, en la que el proceso sigue su curso, por ello, si no se puede adquirir la vivienda porque la entidad bancaria no concede el préstamo, no equivale a que el comprador se eche para atrás y no quiera comprarla, simplemente es que no puede, por tanto, el dinero debe recuperarse porque no hay mala fe u otra razón como haber encontrado otro piso mejor.

Un abogado experto en compraventa de viviendas recomendaría introducir en el contrato de arras una cláusulas que permita el reembolso de la reserva en este supuesto, de ahí la importancia de contratar sus servicios.

Se puede regular en el contrato qué gastos e impuestos paga cada una de las partes, o se puede elegir que los impuestos y los gastos por compra de vivienda se paguen según lo que diga la Ley:

Al vendedor le corresponde pagar:

• los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa: la factura del Notario, aunque si el comprador quiere una copia la tendría que pagar él.
• El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, conocido como «Plusvalía»

 Al comprador le corresponden:

• El impuesto de transmisiones patrimoniales y el de actos jurídicos documentados. ITP y AJD
• los posteriores a la venta, como la factura del Registro de la Propiedad por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura

La mejor forma de asegurarse es pedir una Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad y copia autorizada de la Escritura Pública de adquisición si es una vivienda de segunda mano.

En cada ciudad hay un Registro de la Propiedad o varios, y se puede pedir directamente allí o bien online a través de la página oficial de los registradores de la propiedad.

Es una forma sencilla y económica de comprobar quién es el dueño de la vivienda y si coincide con el vendedor. También sirve para saber las cargas e hipotecas que existen, o los arrendamientos.

Un abogado especializado en compraventa de viviendas podría realizar esta gesta gestión por usted.

Antes de firmar es recomendable informarse si la vivienda o local tiene embargo o hipoteca, o que en caso de tenerla se cancele y se anule cuando se firme la escritura pública de compraventa.

Se puede ecomprobar si existen embargos, hipotecas o cualquier otra carga en el Registro de la Propiedad. Para tener la información reciente y real, se pide una nota simple registral.

Como comprador, nuestro abogado le recomendará que duranet el proceso de compraventa, compruebe si la vivienda o local está al corriente de pago de todos los gastos de la comunidad de propietarios, tanto cuotas como derramas.

Para asegurarse de que no existe ninguna deuda con la comunidad de propietarios es necesario solicitar a la administración de fincas o a la presidencia un certificado de estar al corriente en los pagos de la comunidad.

Este documento es muy importante para que la vivienda quede libre de pagar la deuda, y en definitiva, que como comprador no tenga que pagar deudas anteriores.

Hay que tener presente, que, si no está al corriente de pago porque el vendedor debe alguna cuota a la comunidad, el comprador tendría que pagar la deuda hasta una cantidad igual a la que resulte de sumar los gastos de comunidad del año en curso (año de la compra de la vivienda) más los gastos de tres años antes.

Manifestación formal y en documento público del vendedor de que no se constituyen sobre la vivienda contratos de arrendamiento. En caso de que existan es importante prestar atención a:

• Duración y prórrogas, verificando si existen derechos de resolución anticipada para conocer el tiempo en el que la inversión del inmueble tiene asegurada su rentabilidad.
• Renta neta (descontados costes).
• Gastos repercutibles al arrendatario.
• La existencia de garantías adicionales.
• Régimen aplicable a obras y conservación.
• Derechos de adquisición preferente.

Solicitud de la póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor, certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato o suplemento de entrada en vigor del seguro en el que se particularicen las condiciones del contrato.

Se exige la legitimación notarial de la firma del documento presentado para acreditar la constitución y vigencia del seguro.

La figura de un abogado experto en compraventa de viviendas es aún más funtamental en este tipo de transacciones, para asegurarse de la solvencia de la constructora o promotora y si tiene todo al corriente.

Se debe solicitar certificado urbanístico en la Gerencia de Urbanismo para saber si la vivienda se encuentra afectada por algún instrumento de planeamiento que le desfavorezca o si ha sido declarada en ruina.

Cuando se compra sobre plano: consultar en el registro Mercantil la inscripción de la sociedad, los cargos de administración, apoderados y estatutos. Solicitar Nota Simple o Certificación de dominio y cargas emitido por el Registro de la propiedad. Requerir copia de la licencia. Pedir al promotor el contrato de depósito y contrato de seguro de caución o aval bancario emitido.

Se trata de un Documento firmado por la promotora y constructora y se debe solicitar copia a la administración de fincas.

Si la vivienda tiene más de 50 años, pedir copia a la administración de fincas o solicitar información en la Gerencia de Urbanismo para saber si ha pasado la ITE o IEE.